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高院新規出臺:銀行抵押房屋查封后可拍賣
作者:管理中心  來源: 發布日期:2009-9-29 點擊次數:5412

     高院新規出臺:銀行抵押房屋查封后可拍賣

高院近日出臺的《關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》明確指出,對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋,人民法院可以查封,并可以根據抵押權人的申請,依法拍賣、變賣或者抵債。

   最高人民法院這一新的司法解釋,解除了前一個司法解釋對銀行的束縛,讓他們在處置拖欠房貸時可以較為自主地處理抵押房產,而無司法掣肘與后顧之憂后,還可讓弱勢的房貸申請人間接受益。
    這項規定從2005年1 2月21日起執行,令銀行為之鼓舞。大大改變了銀行目前處理抵押物處處受制的現狀。
    上述所說銀行的受制現狀,源自最高人民法院的另一項司法解釋。2004年1 1月4日,最高人民法院出臺了《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》,從2005年1月1日起執行。該司法解釋規定,被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣和抵債;對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據申請執行人的申請,在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執行。
    “2004年的司法解釋雖然提出了‘必須的居住房屋’這一概念,但并沒有作出明確解釋,具體執行中遇到困難?!幣患夜煞葜埔猩蝦7中幸晃環看滴裨北硎?,他手上就有一個客戶無力償還貸款,但因為只有一套住房,雖然銀行早已向法院提出申請,但只能查封,遲遲無法拍賣,形成了一個“死局”。
    這種局面加大了銀行的風險。上述國有銀行相關負責人表示,上述司法解釋讓銀行對自己的債權毫無?;つ芰?,如果客戶使用第一套住房做抵押,這套住房客觀上也就是借款人“必須的居住房屋”,一旦客戶失去還款能力,抵押房屋無法變現便會形成貸款風險。這甚至可能逆向影響部分人的還款意愿,利用司法解釋故意逃避還款義務。
    不對等的權益分配必然讓“游戲”的另一方——需要辦理住房抵押貸款的客戶也受到損害。為防范司法解釋帶來的潛在壞賬風險,銀行只得提高個人房貸的門檻。對于貸款購買第一套住房的客戶,銀行往往開出更加苛刻的條件。
    而相關業務當中,個人住房消費貸款受到的影響最大,有關負責人透露,很多銀行暫停了這項業務,仍然開辦此業務的銀行也大多要求申請人必須開具有兩套以上的房產或提交一份由其親屬簽名的“容留證明”;相對來說,個人住房按揭貸款受到的影響較小,畢竟這是客戶新買的房屋,這表示客戶以前也有地方居住。
    高院新的司法解釋一叫最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》,看似“忽略”了個人的居住權,實際對購房者卻是有利的。相關負責人表示,有了這個新司法解釋,銀行的債權得到保證,可以沒有后顧之憂地做大個人住房抵押貸款業務,貸款門檻會放低,政策也會更靈活。一位法律專家表示,新的司法解釋并沒有漠視弱勢群體的居住權,不但給了被執行人6個月的寬限期,還規定“被執行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的,人民法院不應強制遷出”。有關人士表示,司法解釋給出6個月的寬限期對銀行來說也是好事,有了期限,就不會再出現房屋查封后拍賣卻無限期拖下去的局面,而且與低?;б裁皇裁垂叵?,銀行本來就不太可能對這類客戶發放貸款。

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